问：房地产企业土增清算后，出现项目亏损无法弥补该如何处理？
答：根据国税发(2006)187号文规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。房地产企业达到土增清算条件，项目销售基本达到85%以上，此时的销售已接近尾声，发生的大额土增清算费用若列支在当年度，则产生亏损，而此亏损无法弥补以前年度的盈利，造成企业多缴纳税款。
这种情况该如何处理呢？根据国家税务总局公告2016年第81号文规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，各年度应分摊的土地增值税应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。因此，企业可以对以前年度的所得税进行追溯调整，申请退税。
为了避免走申请退税的流程，企业对于清算时点的把握尤为重要。特别注意企业是否符合下列情形之一。
（一）、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（二）、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
浙公网安备：33010502003879号
