经过过去两年的楼市调控，房价已经下降不少，但对于很多购房者来说，房价仍然很高，仍然还在凑首付的路上。目前贷款政策对于首套置业还是比较友好的，一般3到4成就够了，但如果真的按照这个准备肯定买不到房子，那买二手房到底需要准备多少钱呢？
所谓首付有两层含义
第一种是贷款首付款，以在北京申请首套商业贷款来看，最低首付款35%，那么一套500万的房子我们可以理解成需至少首付175万元。通常中介告诉我们的都是这个。
第二种是购房首付款，这个包含的内容就比较多了，不光是贷款首付，还包括各类税费、评估费、中介费等一系列费用。
我们实际在计算购房预算时，肯定是要按第二个购房首付款来准备的。
二手房贷款要看评估价而不是市场价
大家都知道银行会根据房产价值来放贷，而这个房产价值并不是咱们购买的价格，而是经过专业的评估公司来认定价值的，一般情况下，评估公司认定的价格大概是市场价的90%左右，银行会以90%的价格来批贷款。
举个例子：
一套房子500万，首套商业贷款最高可贷65%，那么可以贷款多少钱呢？
计算结果：500万*90%*65%=292.5万
这个292.5万元就是实际银行可以批的贷款额，那么剩余的首付款就是500万-292.5万=207.5万元，这一下多出了不少。
二手房不同于新房，购买二手房税费特别多
契税：首套房产90平米以下按1%征收，90平米以上征收1.5%，二套房产统一征收3%。
增值税：房产满2年免征，不满2年按差值征收5.3%
个人所得税：房产满五唯一免征，否则按照差值的20%征收。
在计算税费之前我们还需要科普一个名词：计税价，实际就是缴税的税基，这个价格不会高于评估价，也不会低于过户指导价，主要取决于我们的贷款额度，如果想贷到最高的额度，则计税价就是评估价，下面我们就以贷款最高额来计算。
举例：
一套80平米的房子售价500万，评估价450万，房本满五年但不唯一，当时购置时花了300万，评估价270万，目前已还利息30万。买方首次购房，计算税费如下：
1.契税：80平米，首套购房，按1%征收4.5万元。
2.增值税：房产满2年，免征
3.个人所得税：房产满5年但不唯一，按差额的20%征收共计20.46万元。
个税计算过程：
差额=计税价-原值-原契税-计税价*10%-贷款利息
实际计算：450万-270万-2.7万-45万-30万=102.3万。按20%征收共20.46万
此时我们再重新计算首付款，贷款首付207.5万+契税4.5万+个税20.46万=232.46万元
除了税费，中介费也不少呢
按中介费收2个点计算，本套房的中介费为500万*2%=10万元。中介费是按实际成交价收的，不是按计税价了。
那么最终购买这套房的首付款需准备232.46+10=242.46万元。
我们最后总结一下：
在北京买一套500万的房产，申请商业贷款，需准备242.46万元，占比46.50%。如果是满五唯一的，可以减少20.46万元的个税，实际需准备222万元，占比44.4%。
怎么样，吓不吓人，这还是按最高贷款额算的，贷款292.5万元，还款期限25年，按基准利率4.9%算，等额本息还款月供16929元。如果收入不够贷不了那么多，那就需要准备更多的首付款才行。
最终结论，首套置业买房，需准备实际售价的45%左右才够。大家努力吧。
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