摘 要：近两年来，在宏观经济环境不景气的情况下，房地产公司的发展每况愈下，加之房地产公司自身原因也给其管理和发展带来不小的压力。由此，加强自身的管理则变得更为迫切。本文即以某上市房地产公司为例，分析其可能存在的税务风险点及产生税务风险的因素，并有针对性的提出相应的对策建议。
关键词：上市房地产公司；税务风险管理；制度设计
一、背景简介
上海某股份有限公司于1993年9月成立，2001年4月变更为“上海某股份有限公司”。其与某某房地产、某某国际同为该集团旗下的三家上市公司。经过2000年及2009年两次主营业务变更，该公司目前专注于商业地产投资、开发与经营。该公司的经营模式主要是尽力提高土地的附加值，通过纵向一体化或横向一体化对楼盘深耕精织，以提高单个项目的利润率。其定位主要是高端市场，通过不断优化项目的布局和搭配商业地产（如酒店、会所），以提升项目的整体价值。
作为一家上市房地产公司，其面临的风险来自方方面面，特别是由于其财务数据的易获取性，会由此产生较高的税务风险。
二、某某股份可能存在的税务风险
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析（2013年-2014年）
上表中营业收入与营业成本的变动幅度相当，分别为25.09%与25.96%。但是经营活动产生的现金流与筹资活动产生的现金流变动幅度均超过50%。
（2）主营业务分析（2013年-2014年）
住宅销售的营业收入比上年增长17.27%，但同期的营业成本却增长了近50%，可能存在混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的现象。
（3）缴纳税金变动率分析
上表中有七个税种的变动率超过50%，其中房产税变动率最高为284.55%。目前的《房产税暂行条例》规定，房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。由于在其财务报告的应纳税额中并未列示单独契税，故无法将契税的增减变动率与房产税变动率做对比。同时城建税与教育费附加属于附加税，应与增值税及营业税的变动比率呈现正相关性。但是该公司的增值税与营业税的变动刚好相反，将增值税与营业税合计数进行变动率测算为-2.93%，这与城市维护建设税的变动率相反。
（4）预售房款未按规定预缴税款。可能会将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按照规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税等。
三、税务风险管理制度设计
要使对税务风险的控制达到预期目的，就必须从人员、机构、规章制度、操作流程等各方面进行全面配置、合理安排。
（1）人才方面，应尽量配备经验丰富的专业人员并组成团队。该股份有限公司要加强税务风险防范与控制的关键就在于建立一支高素质的纳税管理团队。公司的涉税业务人员应具备必要的专业资质、良好的业务素质和职业操守，遵纪守法。税务管理工作的特点在于税收政策变化频繁、数量大、层次多，这就要求涉税业务人员就必须不断更新自己的知识，始终走在税务管理领域的最前沿。提高公司内部涉税业务人员素质主要从两个方面入手：强化思想修养与财会法制观念训练与强化业务学习。
（2）机构方面，成立专门的税务部门或在财务部门内设置专门的税务工作组或指定专人负责。高层应重视税务风险，可以成立风险管理委员会，由董事会直接领导，受监事会监督。作为家族式企业，在董事会设立风险管理委员会会更利于税收风险管理工作的进行，并由其直接领导税务风险管理部，而税务风险管理部又可分为税务部和风险管理部，同时可将风险管理部分为监控组和战略组。通过税务部与战略组、监控组的沟通，实现有效控制税务风险的目的。
（3）公司可将税务管理机构的职责作出如下详细规定：
①制订和完善公司税务风险管理制度和其他涉税规章制度。
②积极参与公司战略规划和重大经营决策的税务影响分析，并提供税务风险管理建议。
③定期组织实施公司税务风险的识别、评估，监测日常税务风险并采取应对措施。指导和监督有关职能部门、各业务单位以及全资、控股企业开展税务风险管理工作。
④建立税务风险管理的信息和沟通机制。定期并及时组织税务培训，并向本公司其他部门提供税务咨询。
⑤承担或协助相关会计部门开展纳税申报、税款缴纳、账簿凭证和其他涉税资料的准备和保管工作。
⑥其他税务风险管理职责。
（4）规章制度方面，应建立健全纳税业务规范与责任考核制度。
（5）把税务风险纳入企业整体内控机制的体系内。从内部控制的角度来说，应确保税务管理的不相容岗位相互分离、制约和监督；确定税务部门与其他业务部门的职责和权力划分；管理风险点的制度；管理税务风险点的具体措施（职权分配、业务流程、文档凭证、检查监督、绩效考评）。
（6）在操作流程方面，必须建立系统完善的税务风险控制流程。
浙公网安备：33010502003879号
