摘 要：本文分析了房地产公司税务工作所面临的税收环境，以及房地产企业的所面临的主要税务问题，提出进行税务筹划的重要性，阐述纳税筹划的基本内容与特点，从实践角度系统地讲解做好纳税筹划工作总体要求、步骤与具体方法，结合房地产公司的业务特点，分析公司经营各阶段相关税种的筹划方法，从而实现纳税筹划的目标。
关键词：房地产 税务筹划
一、房地产公司税收工作所面临的税收环境与基本问题
（一）国家税收法律体系的完善程度
从20世纪90年代开始，随着经济体制改革的不断深化，建立社会主义市场经济目标的明确，我国税收法律体系的建设进入了快车道，建立了以增值税为核心的流转税体系，建立了企业所得税、个人所得税及外资所得税的所得税体系，并对其他税法都进行了调整、规范，同时还出台了税收征管法，已基本完成税收法律体系大体框架的搭建。进入21世纪，随着中国经济已全面进入社会主义市场经济，我国税收法律体系的建设也进入规范化阶段，先后对个人所得税、城镇土地使用税、车船税、企业所税税、营业税、增值税等进行了修订，同时还出台了车辆购置税、废止了农业税，并对征管法进行了修订，通过这些法律的规范，已基本建立起维护社会主义市场经济的需要的税法体系。
随着市场经济的不断发展，经济工作中出现了各种新情况、新问题，由于税法建设的滞后，短时间内会出现法律规范的缺失，但随着补充法律文件的出台，这些法律空缺都将被弥补。所以，当前我国的税收法律体系相对于我国的社会主义市场经济的现状还是比较完善的，能够有效地规范市场经济各类主体的行为，并对市场进行经济利益分配。
（二）全社会纳税意识的加强
当今社会是一个法治社会，知法守法是每个公民的必修课。随着市场经济的发展以及社会文明程度的提高，对于依法纳税是每个经济主体应尽义务的认识，已经深入人心，全社会对依法纳税的认识都有了很大程度的提高。作为市场经济的直接参与者的房地产公司，在从事房地产开发经营的过程中，涉及到许许多多的法律规范，其中包含有大量与税收相关的规范，且这些法律规范的执行也越来越严格，这也促使了房地产公司纳税意识的加强。
（三）公司内部税务工作环境
税务工作作为管理工作的一部分，在公司内部受公司经营决策者领导，并与其他业务部门工作高度相关。各业务部门的经济业务都有可能产生涉税事项，从而产生税务工作需求，且由于行业的不同、经营规模的不同、管理水平的高低、业务人员素质的高低、管理者素质的高低等各种因素的差异，将导致公司内部税务工作环境的多样化、差异化与复杂化。
（四）经济全球化导致税收工作的变化
自从加入WTO后，我国更加日益融入到经济全球化的浪潮中，由于国际经济交往的日益加深，导致企业税收工作也日益国际化。涉外经济业务需要遵守国际税收协定及相关国家税法，国内经济主体与国际经济巨头在涉税业务的处理上同台竞技，都导致了公司税务工作日益与国际接轨，需要公司税务工作必须更加精细、更加全面、更加提升效益。
（五）房地产公司涉及税种多
房地产是近年来逐步发展壮大起来的行业，目前仍处于不断规范完善的过程中。房地产公司主要从事不动产的销售、出租等业务，涉及到营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税等较多税种，且各税种对房产公司都有较重要的影响。
（六）房地产公司税负重
据统计，在房地产公司成本构成中，税收成本已与地价、建安费一起，居于前三名。在预征的情况下税收支出占销售额的比重已达8-12%，如清算，则会达15%以上，一线城市甚至会达到销售额的20%以上，占了公司运营成本中的较大比重。
（七）房地产公司税务核算复杂
由于房地产公司具有项目开发周期长、分期开发、成本核算对象复杂、资产收入规模大等行业特点，并且规范本行业的税收法规一直在不断的改进、完善当中，同时对商品房预售收入实行预征税款制度，这些都导致了房地产公司税务核算非常复杂。
二、房地产公司进行纳税筹划工作的意义分析
房地产公司进行纳税筹划具有以下几方面的意义：
（一）降低公司税收成本，直接经济利益最大化
由于税收成本占房地产公司运营成本的比重较大，在寻求公司利益最大化的过程中，降低税收成本支出也是公司的成本管理工作之一，采用合理、合法的方法进行税收筹划，可以减少税收方面的成本支出，增加企业可支配的收入，获得延期纳税的利益，有利于在进行投资、经营决策时获取最大化的税收利益，促使公司直接经济利益的最大化。
（二）降低公司税务风险
在公司的运行过程中，会存在各种各样的风险，纳税也是其中一项较高的风险，且在当前形势下，房地产公司的税务风险尤其特出。由于税务风险具有潜伏性与或有性，从而导致税务风险发生时的突然性，引发较大的损失。通过合法、有效的税务筹划，可以避免多缴税款或少缴税款的风险，减少滞纳金、罚款等风险成本的发生，降低公司的税务风险。
（三）增强公司财务管理的能力，提高综合竞争力
纳税筹划是公司财务管理的内容之一，房地产公司由于资产收入规模大的特性，财务管理中的纳税筹划更是公司管理工作的重点。通过对税务成本支出的降低、税务风险的防范，提高了公司的直接与间接收益，并将此项工作融入到公司的日常管理之中，提高了公司的财务管理水平，提高了公司在市场中的竞争力，为实现公司的战略目标提供管理支持。
三、纳税筹划的基本内容、特点
通常，纳税筹划包括以下三项内容：
（一）避税筹划
避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、不足和缺陷，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。
（二）节税筹划
节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。
（三）税务风险防范
税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报，及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司涉税风险降为最低的管理活动。
同时，纳税筹划还具有以下几项特点：
（一）合法性
合法性是纳税筹划的首要特征，也是其前提条件。进行纳税筹划的依据就是国家的法律法规。税法在制定的过程中往往会产生一定的节税空间，企业利用税法的差异与节税空间，对经营活动进行规划安排，在众多的纳税方案中，选择公司利益最大化的方案，所有具有合法性。
（二）事前性
是指在发生各项经济业务之前，必须对经济业务所将导致的税收事项进行分析研究，并做出合法合理的规划安排后，再进行实质业务的开展，这样才能实现纳税筹划的目的。如果在经济业务已经发生，再来谈纳税筹划，则已经丧失筹划的时间、空间。
（三）明确的目的性
进行纳税筹划就是为了实现节约税款、降低涉税风险的目的，在进行筹划之时，充分利用税法和各种手段，对经济业务进行安排，其最终都是为了实现这个目标。
（四）财务管理属性
公司进行税收筹划，常常采用对经营活动、投资活动、理财活动的精心安排来实现，而这些活动都属于财务管理的范畴，主导这些活动的是公司的决策层，而非一般基层财务人员，这也是税收筹划的一大特点。
四、在实践中房地产公司如何有效开展纳税筹划工作
在实践工作中，要做好纳税筹划工作，首先要做好以下几点工作：
（一）企业领导决策层重视税收工作
由于税收工作关系到公司运营成本与运营风险，对公司运营起到很大的影响，所以从公司的领导决策层就必须高度重视此项工作。在进行投资、经营、重大经济业务时都必须考虑与此相关的税收问题，并将这种理念贯穿于日常的管理工作中，同时要求管理层、执行层都要贯彻执行重视税收工作的理念，至上而下全方位配合做好税收工作。
（二）建立专业税收工作队伍
由于税收工作是一项政策性、时效性、专业性很强的工作，需要从事此项工作的人员具有很强的专业知识，所以公司必须具备专业性很高的从业人员或从业队伍（结合公司自身的规模），专门从事此项工作，从而提高工作质量。
（三）形成全员、全环节参与税收工作的习惯
由于税收工作是一项详细、复杂、涉及面广的工作，贯穿于公司从成立之初到公司清算结束的所有期间，与公司的众多业务部门相关联，因此，除专业税务部门外的其他各部门，也要学习了解与其业务相关的税收知识，并在工作中加以关注，从而形成一个全民参与税务的工作环境。
（四）必要时引入专家的工作
在对一些重要的经济业务、重大的经营决策发生前，除内部进行税务评价外，必要时必须引入外部专家的工作，听取专业咨询公司、专家学者、以及征管机关专业人员等发表的意见，吸收采纳其中合理的建议，从而更好地做好税务工作。
在做好上述几点工作的同时，可以按下列步聚依次展开筹划工作：
（一）在发生重大经济业务前，及时引入税收筹划工作
当公司发生设立、合并分立、对外签订重大合同、非常规性业务以及发生重大税收政策变化前，是税收筹划的关键时期，需要重视该业务可能导致的税收变化，及时的引入税收筹划工作。
（二）根据经济业务的具体内容，设计出相关的税收方案
在计划对相关业务进行税收筹划时，要对此项业务进行深入分析，对其业务性质、经营目标、实现过程、现有的物质技术条件、现有的政策法规等各类因素进行研究，找出隐藏在其中的筹划空间，设计出多种经营与税收方案。
（三）对各税收方案进行收益与风险评估
在设计出多种经营与税收方案后，计算出各类方案运行可能产生的经济后果，并对方案产生的风险与降低的风险进行评估，对收益与风险进行综合分析对比后，对方案的选择提出合理建议。
（四）税收方案提交企业决策层决策确定
公司决策层组织有关各方对多种税收方案进行讨论，选择出最优方案后，确定并移交执行层实施。如果讨论后确认方案尚有欠缺，则退回进行修改补充。
（五）根据确定的税收方案组织相关部门实施
在取得最终确定的方案后，立即开展相关部门进行实施，在实施的过程中，严格按照确定的方案进行，对于出现的新情况、新问题，需要及时对其税收影响做出评估，如果对税收影响比较重要，则应重新考虑方案的可行性。
（六）方案实施后，对相关收益与风险进行评估反馈
在最终方案实施完成后，对实际取得的结果进行总结，分析评价由此产生的经济收益与税务风险的控制程度，并进行反馈。
通过上述几点要求和步聚，粗略的概括了开展纳税筹划工作需要注意的一些事项步聚，在实际工作中，通过对房地产公司不同阶段的工作进行分析与归类，总结得出，要做好房地产公司的纳税筹划工作，必须要从以下几方面入手：
（一）公司设立前期需要考虑的税收问题
房地产公司由于具有资产和收入规模较大，组织结构复杂，营销政策复杂，涉及税种多等行业特征，所以在公司成立前期需要进行各种涉税事项的考虑，包括拟成立公司的经营范围、公司的注册地点、公司的人员构成、项目的经营规划等各项内容，这些事项的不同，都可能导致公司选择适用不同的税收政策。
例如：拟投资成立一家房地产开发公司，从事房地产开发与销售业务。
首先，从投资者身份来考虑，投资者可以区分为境内自然人或组织、境外自然人或组织等，由于投资者身份的不同，可以导致对股东进行利润分配时的代扣个人所得税或预提所得税税率存在差异，境内股东适用20％的个人所得税税率，香港的股东适用5％的预提所得税税率，英属维尔京群岛的股东适用10％的预提所得税税率；
其次，由于公司的注册地点的不同，适用的城市维护建设税的税率也不同，同时，地方政府对一些政府性基金收费的要求也存在差异，而且对外来投资落户的企业可能还有一些与税收相关的财政性扶持政策；
再次，公司聘用人员的身份的不同，也可以适用减免部分税负或取得相应的政策性税收优惠。
上述几种情形，在拟投资之初，就要需要加以考虑，以便公司及股东能够获得相关税收利益。
（二）公司正常运营过程中需要考虑的税收问题
房地产公司在正常运营过程中，一般经过获得土地使用权、项目前期开发、工程建设、房屋预售、房屋交付使用等相关环节，税收与这些业务环节也密切相关，在这些过程中，主要考虑的是税收风险的防范。做好涉税业务的核算，取得合法的基础资料，严格按税法的规定进行纳税申报，将涉税风险降至最低，是该期间要做的重点工作。
例如：某房地产公司新取得一块土地使用权，土地出让合同约定的土地实际交付日并未交付土地，而是延期了约半年左右时间，除土地证发放的日期与实际交地日 期相符外，未取得其他能够证明土地延期交付的书面资料，开发公司的土地使用税从实际取得土地使用权日开始缴纳。此时，按税法规定就已产生税收风险，开发公司应及时与国土部门签订延期交付土地使用权的补充协议，作为原出让合同的补充合同，这样才能保证此项业务纳税的合法性。
（三）公司遇到重大经济业务时需要考虑的税收问题
当房地产公司遇到重大的经济业务时，需要综合考虑采用不同的交易方式实现相同的交易目的，但可以实现不同的税收效益。
例如：某房地产公司（股东为自然人）开发一综合性房地产项目，其中分为住宅与商业两种类型产品，住宅房正在销售过程中，商业房原计划部分用于销售，部分用于出租，现因招商不理想，决定全部用于出售，且已有一专业从事商业的客户愿出资购买全部商业房后，用于招商出租。该商业资产账面成本为1亿元，市场售价为2亿元，只考虑营业税、土增税（假设土增税扣除项目总额为1.3亿元）、企业所得税、个人所得税，现有两方案可用于选择：
1、按正常销售进行处理，取得销售收入2亿元，然后按销售不动产进行纳税，需要缴纳下列各项税款：
营业税：2亿*5％＝1000万
土地增值税：1.3亿*50％*30％＋0.05亿*40％＝2150万
产生的利润需要缴纳企业所得税：（2-1-0.1-0.215）亿*25％＝1712.5万
对股东分配税后利润应纳个人所得税：（2-1-0.1-0.215-0.17125）×20％＝1027.5万
合计缴纳税款：1000+2150+1712.5+
1027.5＝5890万
股东实得利润：2亿-1亿-5890万＝4110万
购房客户需要缴纳契税：2亿*4％=800万
本方案中开发公司与购房客户合计纳税：5890+800＝6690万元。
2、该公司对公司现有资产进行重组，将商业资产从原公司分立出来，成立一家新的公司专业从事商业房招商出租业务，保持原公司的股权结构，这样，原有的公司一分为二，存续的一家公司继续从事住房的开发销售，新分立成立的这家公司从事商业房的出租业务，由于是公司的资产进行重组，采用账面成本进行分立，没有发生实质性交易，所以不产生营业税、土增税、所得税、契税等税收。
重组后，公司的股东与该客户进行交易，将新成立的公司的股权出让给该客户，客户取得该公司的全部股权后，对该商业资产用于招商出租。假设该商业资产的市场估值为2亿，账面成本为1亿，1亿元的资产评估溢价均体现在股权交易的溢价中，则该项交易中股权交易的溢价所得应纳个人所得税为：（2亿-1亿）*20％＝2000万，股东实得利润8000万。
通过前述两种方案的比较，我们可以清楚地得出第二种方案比第一种方案多实现股东收益8000万-4110万＝3890万，购买方股东节省800万契税。
（四）公司遇到税务法规政策变动时的税收考虑
当遇到税收法规出现重大变化时，要考虑该变动对公司的税收影响，同时对经济业务做出合理安排，以达到税收利益的最大化。
例如：
1、2008年内资企业所得税的税率从33％调整为25％时，应对公司的经济业务提前做出合理的安排，将07年底可以暂不实现的收入调整到08年初来实现，这样可以节省8％的企业所得税。
2、房地产业的行业特性决定了在工程竣工后一段时期内才能逐步取得成本发生的票据及决算资料。由于国税发（2009）31号文中规定，房地产进行竣工备案是开发产品完工的标志，已销售的完工产品必须及时进行收入与成本结转。对于计划在年底进行竣工备案的项目，应当调整至下年度初再进行此项工作，这样可以为相关成本资料的取得多争取了一年的时间，有利于所得税汇算前取得全部成本发票及决算资料，减少所得税的成本调增风险，取得合理的税收利益。
结 论
综上所述，在当前复杂的经济、税收形势下，房地产公司作为市场竞争的主体，充分进行纳税筹划工作势在必行。同时，更重的是结合房地产行业的业务特点、行业相关的税收法规以及公司的具体业务实践，找出其中的筹划空间，并按照合理的步聚在具体的业务中进行实施，从而达到节约税收成本、降低涉税风险、提高公司综合收益的目的。◆
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