一、取得不动产怎么抵扣？
1、政策规定
根据36号文附件2第二条第一款的规定：2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
2、案例分析
Y企业为一般纳税人，2016年7月1日用银行存款购进价值100万的办公用楼一栋（取得增值税专用发票,进项税额11万），那该企业购进办公楼的增值税进项税如何抵扣？
根据政策规定：取得扣税凭证的当期，即2016年7月当期可抵扣进项税额的比例为60%，即11×60%=6.6（万元），剩下的40%在第二年抵扣。
上述政策中所指的第二年，是指取得扣税凭证的当月起第13个月，即2017年8月1日可抵扣进项税额=11×40%=4.4(万元)
二、用于不动产在建工程怎么抵扣？
1、政策规定
根据15号公告第三条的规定：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
2、案例分析
Y企业有一处厂房，该厂房2015年12月购进，账面价值为70万，2016年4月份发现厂房屋顶和墙面由于雨水冲击严重破损，企业于2016年5月份购进水泥瓦和金属板用于修复屋顶，共支付价税合计46.8万元，取得增值税专用发票，注明税额为6.8万元。购买水泥瓦和金属板的进项税如何抵扣？
Y企业购进货物支付的价款为46.8/(1+17%)=40万元
用于修缮支出增加不动产原值的比例为40/70=57%>50%，因此进项税应按上述规定分期抵扣。
2016年5月当期抵扣60%，即6.8*60%=4.08万元，剩下的40%于2017年6月进行抵扣，抵扣税额为6.8*40%=2.72万元。
三、已抵扣的不动产如何做进项转出？
1、政策规定
根据15号公告第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
2、案例分析
Y企业2016年7月1日购买了一层商务楼100万元，进项税额11万元。2017年4月该企业将办公楼改造为员工食堂，如何计算进项转出额？
情形一：假设2017年4月该不动产净值为90万元
Y企业2016年7月可抵扣进项税额为11*60%=6.6万元
不动产净值率=（90/100）=90%
不得抵扣的进项税额=（6.6+4.4）*90%=9.9万元
由于不得抵扣进项税额9.9万元大于该不动产已抵扣进项税额6.6万元，则应首先在2017年4月将6.6万元做进项税额转出，接着计算“差额”=9.9-6.6=3.3万元，然后将3.3万元“差额”从4.4万元的待抵扣进项税额中扣除，该企业待抵扣进项税额为1.1万元，可于2017年8月从销项税额中抵扣。
情形二：假设2017年4月该不动产净值为50万元
Y企业2016年7月可抵扣进项税额为11*60%=6.6万元
不动产净值率=（50/100）=50%
不得抵扣的进项税额=（6.6+4.4）*50%=5.5万元
由于不得抵扣进项税额5.5万元小于该不动产已抵扣进项税额6.6万元，则应将已抵扣的6.6万元于2017年4月转出5.5万元即可。原用于第二年度抵扣的4.4万元进项税额，可于2017年8月从销项税额中抵扣，因此该企业可抵扣进项税额为5.5万元。
四、不得抵扣的不动产转为可抵扣项目时如何处理？
1、政策规定
根据15号公告第九条规定：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
2、案例分析
2016年7月1日，Y企业购买一层楼100万元用作员工宿舍（进项税额11万，不能抵扣），在当年10月该企业将其楼房改造为工厂，如何进行税务处理？
假设该不动产净值为70万
不动产净值率=70/100=70%
可抵扣进项税额=11*70%=7.7万元
则2016年11月可抵扣进项税额为7.7*60%=4.62万元，剩下的40%于2017年12月从销项税额中抵扣。
提醒：根据36号文附件2第二条第一款的规定，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
(小服人力在线编辑）
浙公网安备：33010502003879号
