转让赠与房产需要缴纳哪些税费？

转让人会涉及增值税、城市维护建设税等附加税费以及个人所得税。另外自2016年2月22日起对于个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征营业税（2016年5月1日后免征增值税），同时也免征城市维护建设税等附加税费，但是需要缴纳个人所得税。
 

受让人需要缴纳契税个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率缴纳契税。
 

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。因此个人赠与住房，应当视同销售不动产缴纳增值税。
 

有关赠与行为视同销售是否缴纳增值税，需要对照个人住房转让的税收优惠政策执行。财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人在北京、上海、广州和深圳以外的地区将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上的住房对外销售免征增值税，注意的是北京、上海、广州、深圳以外的地区指的是房产坐落地，而不是个人户籍地。
 

个人无偿赠与住房房产取得时间的确定是增值税减免优惠的关键。
 

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）明确个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发〔2005〕89号文件的有关规定，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）进一步明确，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售应缴纳增值税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

对于大刘无偿受赠的住房，因为是其兄弟小刘所赠，因此大刘在转让该住房时其购房时间按照小刘购买该住房的时间计算，应为2014年某日而不是按大刘受赠的时间计算。只有当大刘无偿受赠的住房是属于非“继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式”取得的，转让该住房时其购房时间才按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
 

与个人转让住房不同受赠人无偿受赠住房，其应缴纳的税费除了契税外还需缴纳个人所得税。
 

契税：国税发〔2006〕144号文件规定对于个人无偿赠与不动产行为应对受赠人全额征收契税，不能参照个人转让住房的契税优惠政策执行。
 

个人所得税：与个人转让住房不同赠与人没有取得收入无须缴纳个人所得税。而受赠人却是无偿取得了房产，应当依法缴纳个人所得税。国税发〔2006〕144号文件规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时不得核定征收必须严格按照税法规定据实征收。《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，对个人赠与房产的个人所得税问题进行了规定区分不同的情况征免税款：
 

1、对于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和兄弟姐妹；

2、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
 

上述三种情形的无偿赠与当事双方均不缴纳个人所得税。
 

除这上述三种情形外的房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，应按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税税率为20%。因此大刘受赠的住房，因为是其兄弟小刘无偿赠与的，赠与人小刘和受赠人大刘均无须缴纳个人所得税。
 

大刘于2017年9月转让无偿受赠的住房与转让自行购买的房产一样，除暂免缴纳印花税和土地增值税外，还可能需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费及个人所得税。当然其增值税及附加税费的缴纳，应该按照上述问题2的个人住房转让的税收优惠政策执行。
 

一是转让受赠房产计算个人所得税应扣除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本。财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
 

二是不得核定征收个人所得税。国税发〔2006〕144号文件规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时不得核定征收必须严格按照税法规定据实征收。
 

三是个人转让自用5年以上唯一住房免征个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。
 

因此对于大刘转让受赠的房产，在计算缴纳个人所得税时应当扣除小刘购买该房产的实际购置成本60万元，以及大刘在转让过程中所支付的相关税费6万元后的余额54万元（120－60－6），按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税10.8万元。