房地产交易税收征管存在问题及对策

一、房屋交易中存在的主要征管问题

(一)对房屋交易征税的税收宣传力度欠缺。一方面,政策宣传力度不够。纳税人对房屋交易缺乏纳税知识,对房屋交易过程中要缴纳什么税,税目、税率、计税依据概念模糊。特别是相关税收优惠政策,大部分纳税人对房屋交易可享受的税收减免优惠政策不清楚,对办理税收优惠政策审批手续、审批程序等缺乏了解,致使纳税人对税收征管有抵触情绪。另一方面,法制宣传力度不够。对二手房交易中通过虚假合同进行虚假申报、假赠与、假离异骗取税收减免等违法行为的查处、案例分析、以案说法宣传力度不够,震慑力不够,导致个人甘冒违法风险。

(二)二手房交易形式多,税收征管手段相对滞后。目前,随着二手房交易许多税收优惠政策的出台,继而出现了“只公证不过户”、“假赠与”、“假离异”等多种变相过户交易形式,在这种超常规、不正常赠与的背后,偷逃国家税款现象也不免日益趋多。而面对这些虚假的二手房交易现象,税务机关确没能及时出台相应的检查、征管和处罚措施,社会对诚信纳税的奖励措施欠缺,而对不诚信纳税的处罚力度不够。

(三)房产交易中存在税负转嫁问题。目前存量房转让过程中,买卖双方实际共涉及5税2费,卖方可能涉及到的有个人所得税、增值税、城建税、教育费附加、价格调控基金;买方一般只涉及到契税;非住宅类房屋还涉及到印花税。然而,由于房地产市场发育不成熟,供需失衡,形成卖方市场,导致在存量房交易中普遍存在由购买方代缴全部税费的现象,加大了买方的购房成本。

(四)房屋交易缺乏有效监管。房屋交易涉及多个部门,信息共享、监督和制约机制十分重要,仅靠某一个部门无法完成监管任务。一是信息不能共享。目前部门之间房屋交易的相关信息不能做到网络平台上的共享,部门间配合不够,各管其事,缺乏相应的联合控管制度。构建“政府领导、税务主管、部门配合、信息支撑”的综合治税机制,缺乏省级层面的政策文件,实践中,有些部门不愿共享数据,造成基层征收机关工作效率不够高,税收执法风险大。二是检查监督力度不够。二手房只凭买、卖双方销售合同是不够的,只有发挥税务稽查、房管、土地、公安等部门综合治税的作用,才能加大对二手房交易的个案进行检查、查处的力度。

二、对策及建议

(一)积极宣传二手房交易的相关税收政策。新的税收政策出台后,税务机关应及时加大宣传力度,提高纳税人依法纳税遵从度。一是加大新闻媒体宣传。通过报刊、电台、电视台加大对二手房交易相关政策宣传力度,让广大市民了解二手房交易过程、相关税收政策,违规处罚等系列知识,做到家喻户晓。二是加大日常宣传。及时将国家发布的二手房交易税收政策编辑成册,先对税务干部进行培训,然后在房产交易的窗口,向纳税人解答税收政策,确保新政策落实到位。三是加强法制宣传,通过典型案例广泛宣传税收违法的法律责任,提醒市民遵纪守法。同时还要公开举报电话,提高社会监督举报力度。

(二)采用存量房评估系统评估二手房交易参考价格。存量房交易纳税评估系统(住宅类)上线以来,总体运行平稳,社会反响良好,有效防范了“阴阳合同”引发的税收风险,尤其在堵塞税收漏洞,提高征管质效,优化纳税服务,增加财政收入等方面发挥了积极的作用。近两年存量房的市场由于政府拆迁、旧城改造,直接导致了城市中心及商业圈的变迁,交易价格存在一定的波动,存量房评估系统的价格随着市场价格进行过一些局部调整,目前,正在招标,对住宅存量房进行一次全面更新。以后的工作中,要加强存量房评估系统中数据的更新、补充和完善。非住宅类评估正依省局布置和政府绩效考核要求开展相关工作。

(三)采取有效措施,有效控制虚假交易。合同销售价是征税机关有效控制二手房交易过程中涉税金额的重要一环。一是对合同销售价格与评估系统出具的评估价格进行比对后征收。对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的,实行按评估价格核定征收。二是部门间加强信息共享程度,及时交流信息,充分利用相关信息资源,将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析,防止漏征漏管。建议积极争取政府支持,推动出台协税护税政策文件,重点明确房管、国土等部门与地税部门交换涉税信息的职责,规范涉税信息的范围、内容、程序、方式、标准和时限,建立定期信息交换机制,为地税部门获取信息提供制度保障三是举报与查处并举。加大群众对二手房虚假合同销售、虚假赠与、虚假离异骗取税收减免的举报力度,并对举报人实施一定奖励。税务机关和有关部门对有意虚假交易进行偷、逃税的,采取联合行动,加大综合检查、处罚力度,达到处罚一个、震慑一片的目的。

(四)相互监督,严格减免审核程序。一是严把减免税审查关。税务机关应严格审核纳税人提供得减免税申请资料,确定是否是唯一住房,确定是否符合法定减免税条件。二是建立减免税信息库。对每一个房屋交易纳税人享受的税收优惠减免从申报到批复的相关资料输入微机,建立档案,纳入计算机征管程序,方便查询,利于监管;三是严把事后监督关。与房产等部门加大信息共享力度,在掌控信息基础上比对、监督减免税情况。

(五)建议加大核查力度。包括两方面:一是推行事后稽查制度。房产交易属于一次性交易,既是首次申报,也是最后一次申报。纳税人办理过户后,不容易查找,税务机关等各部门对交易的真实性,申报是否正确等一般都未进行事后检查。建议发挥税务稽查职能作用,主动出击,与各部门联合,加大对办理过户后的纳税人的跟踪抽查力度,对涉税违法严厉打击,对弄虚作假、偷漏税行为严肃查处。二是加大对税收执法检查力度,实行异地交叉检查制度,着力检查房产税收政策的执行情况,及时纠正各种税收违法违纪行为,并严肃处理,确保税收公平、正义。