概述
2018年3月15日，全国人大代表、石家庄中心支行行长陈建华表示，中国人民银行积极在开展REITs试点工作，市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决，各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计，产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展，试点工作进展缓慢。故应完善投资信托基金有关配套支持政策，建议可参考国际成熟经验，支持REITs试点工作开展。
2018年3月13日，全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。
2018年3月8日，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策。
2017年两会，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴做出提案，指出目前在国内市场推出公募REITs的法律框架、政策环境、市场准备等已具备条件，应尽快推动公募REITs试点落地。2016年两会，全国人大代表、湖南(,)商业集团董事长王填做出提案，建议尽早推出REITs，助力商业不动产，促进我国转型，推进我国房地产供给侧的改革。在十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，王填代表就推出商业地产投资信托基金、帮助中国房地产去库存的问题，与来团参会的证监会主席刘士余交流，刘士余主席表示对此很感兴趣，此前就已关注到这个问题。
2018年两会呼吁REITs的提案建议
一、陈建华代表建议完善REITs有关配套支持政策，参考国际成熟经验、支持REITs试点工作开展
2018年3月15日，据《金融时报》报道，全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示，REITs是国际上成熟的房地产投融资产品，是支持住房制度改革，推进住房租赁市场发展的重要工具之一。近几年在深化经济体制改革重点工作和支持住房租赁市场文件中，均明确提出积极推进REITs试点。
中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作，市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决，各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计，产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展，试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策，建议可参考国际成熟经验，支持REITs试点工作开展。为此，其提出了三项具体的建议：
1. 建立标准化REITs制度框架
有关部门应建立协调机制，积极推动REITs试点工作，充分借鉴资产支持证券的成熟机制和模式，研究设计我国REITs的标准化模式、交易结构及退出机制，尽快建立全国性REITs市场体系，同时，就相关配套法律法规和政策进行研究。
2. 制定税收优惠政策
对以REITs为目标的行为给予税收支持，降低REITs经营环节的税负，对REITs交易结构内的资管产品予以减免增值税；对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税减免。同时，税收政策向REITs类的机构倾斜，培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
3. 在先行先试
要在立法、财税、金融等方面给予新区试点REITs发展的特殊政策权限，在降低新区整体融资成本的同时，为全国REITs市场建立积累和总结出可推广、可复制的经验。
二、王景武代表表示公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法
2018年3月13日，十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。并且公募REITs产品在较大程度上分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金的同时，有效平抑房地产价格。其具体建议如下：
1. 明确安排公募REITs扩募机制
我国《基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定，但上述规定主要是为了满足传统股票或的扩募需求，与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。建议在管理办法中明确对扩募机制的安排，并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。
2. 丰富REITs基础资产投资范围
在REITs的基础资产投资范围上，从国际成熟市场来看，REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外，对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产，包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、厂房、、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。
我国公募REITs管理办法参照国际成熟经验，在明确资产准入负面清单的基础上，允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作，这也符合《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》提到的“创新融资机制，畅通投资项目融资渠道”，“支持有真实经济活动支撑的资产证券化，盘活存量资产”的相关要求。
3. 适当放开公募REITs中“双十”投资比例限制
在投资比例上，基于公募REITs与传统公募基金在底层资产类型、产品架构等方面存在的较大差异、以及我国不动产行业的客观发展现状，在公募REITs管理办法中适当放开现有的“双十”投资比例限制。“双十”比例指的是根据《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定，一只基金持有一家公司发行的证券，其市值不得超过基金资产净值的百分之十；同一管理的持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的百分之十。
从境外实践情况看，REITs在不动产投资上的分散度主要取决于投资者的认可程度，从收益来源在物业组合、租户数量、行业及地区分布等方面的分散程度进行考量。
三、朱苏荣代表建议出台REITs税收优惠政策，推动房地产市场健康发展
针对十九大报告提出的“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示，作为一种有代表性的金融创新，加快房地产投资信托基金发展是完善房市场的一个重要方面，有利于实现“让居者有其屋”，让住房回归“居住属性”，充分体现了我国住房体制改革与供给侧结构性改革的根本要求。建议出台REITs税收优惠政策，推动房地产市场健康发展。
朱苏荣代表认为，作为国际上成熟的，REITs对我国房地产市场健康稳定发展具有重要意义。10多年来，我国一直在积极试点，市场也陆续推出了一些类REITs产品和项目。与国际上标准化的REITs产品相比，国内的类REITs产品结构复杂，多为发行，流动性差。特别是对REITs重复征税，成为制约我国REITs发展的主要障碍。当前，实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题。
从国际经验来看，合理的税收体制是REITs发展的基础。当前，国际上对REITs的法律框架主要分为税法驱动模式和专门立法模式。无论哪种法律框架，都按照税收中性原则，规定在一定分红比例条件下，REITs分配给投资人的收入在REITs层面免征所得税。而REITs的发展一般都是在这种优惠的税收制度确定后，才有了实质性推进。鉴于税负问题日益成为我国加快REITs试点工作的突出障碍，朱苏荣建议出台房地产投资信托基金REITs税收政策：
1. 高度重视税负制约对REITs发展的影响
建议相关部门充分认识加快REITs试点对我国房地产市场发展的重要意义，高度重视税收因素对我国REITs发展的制约和影响，尽快完善REITs税收制度，彻底解决税收瓶颈问题。
2. 尽快出台REITs税收相关政策
考虑到我国现实情况，如果采取专项立法方式，所需时间比较长，建议先借鉴国际通行做法，通过直接出台税收优惠政策方式加快我国REITs发展。之后，再结合市场发展的具体状况，考虑推动专门立法，对REITs的设立、结构、税收政策、投资范围、收益分配等进行明确规定。在政策制定中，要合理设置税收结构，重点解决REITs重复征税问题。明确REITs监管制度要求，有效规范REITs相关机构和产品，保护投资者权益，促进市场平稳有序发展。
3.2017年两会呼吁REITs的主要提案建议
2017年两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴建议，尽快推动国内公募REITs试点落地。张招兴认为，目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产和具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人（管理人）开展试点，尽快推动国内公募REITs试点的落地。
张招兴表示，公募REITs试点将有助于进一步推动我国金融市场和不动产的供给侧结构性改革，提供高质量和成熟的金融产品。
2017年政府工作报告指出，要促进金融机构增强服务实体经济能力，防止“脱实向虚”。近些年，我国房地产去库存压力还在积累，尤其是商业地产。公募REITs能落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，促进房地产行业健康平稳发展，同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs通过将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的公募基金份额，并依托一/二级市场实现有序、高效的进出和流转；通过资产价值的合理释放和权益份额的回笼，将有效缓解负债端的压力。
浙公网安备：33010502003879号
